Bail commercial, clause résolutoire et l'exception d'inexécution : nouvelle précision de la Cour de cassation
Même face à une clause résolutoire et un commandement de payer resté sans effet, le locataire ne perd pas toute défense : la Cour de cassation rappelle que l’exception d’inexécution doit toujours être examinée lorsque des manquements graves du bailleur sont invoqués.
Publié le 2 avr. Lecture 2 min.
La Haute juridiction apporte un éclairage important sur l’articulation entre clause résolutoire, commandement de payer et exception d’inexécution dans les baux commerciaux.
La Cour de cassation rappelle que, même en présence d’une clause résolutoire et d’un commandement de payer resté infructueux dans le délai d’un mois, le juge doit examiner l’exception d’inexécution invoquée par le locataire lorsque celui‑ci reproche au bailleur des manquements graves.
La Cour censure l’analyse de la cour d’appel qui estimait que le locataire, n’ayant pas saisi le juge dans le délai d’un mois, ne pouvait plus opposer l’exception d’inexécution. Selon elle, le juge doit vérifier si les manquements du bailleur justifiaient le non‑paiement des loyers, indépendamment du délai.
Le locataire qui cesse de payer les loyers en raison de travaux non réalisés, d’une non‑conformité des locaux ou d’un trouble de jouissance peut légitimement suspendre ses paiements — mais encore faut‑il que ces griefs soient sérieux et établis.
A retenir:
🔹 Le mécanisme automatique de la clause résolutoire ne suffit pas à priver le locataire de toute défense.
🔹 Le juge doit rechercher si les manquements du bailleur ne faisaient pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.
🔹 Cette décision renforce la protection du locataire lorsque le défaut de paiement est lié à une défaillance du bailleur.
Un arrêt utile pour les praticiens
Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence protectrice du locataire et rappelle l’importance d’une analyse matérielle et loyale de la situation :
Ce n’est pas parce que la clause résolutoire est invoquée que tout débat est clos.
